500 万房产抵押，住宅比商铺多贷 70 万？问题出在哪？

前阵子帮开餐馆的表哥办房产抵押贷款，我才算摸清了银行的 "偏心套路"：他那套市价 500 万的临街商铺，评估完只给 250 万额度；而我同事同期抵押同价位的住宅，轻松拿到了 450 万。同样是房产，额度差了整整 200 万，这可不是小数目。后来跟银行信贷部的朋友聊透了才明白，这背后藏着银行风控的底层逻辑，不是随便拍脑袋定的规矩。

一、先搞懂核心公式：额度差的根源在 "抵押率"

其实不管住宅还是商铺，贷款额度都绕不开一个公式：
贷款额度 = 房产评估值 × 抵押率
。表哥的商铺和同事的住宅之所以额度悬殊，关键就出在 "抵押率" 这个核心指标上。
银行会先让合作的评估机构给房产定价，这个评估值可能和市价有出入，但基本代表了银行认可的 "安全价值"。500 万的房产，通常评估值不会差太多，真正拉开差距的是抵押率 ——2025 年的数据显示，住宅抵押率普遍能到 70%-90%，优质地段的房子甚至能突破 90%；而商铺的抵押率大多卡在 50%-60%，部分银行对餐饮、教育这类业态还要再扣 5%-8%。

这么一算账就清楚了：同事的住宅按 90% 抵押率算，500 万 ×90%=450 万；表哥的餐饮商铺按 50% 抵押率算，500 万 ×50%=250 万，正好对上了我们遇到的情况。那银行凭啥给两类房产定这么大差距的抵押率？答案全在风险控制里。

其实目前有一家银行商铺也能做到7成，还是得多花点时间好好找找。

 

二、银行的 3 个 "偏心理由"，每个都戳中商铺痛点

银行做贷款生意，最怕的不是赚不到利息，而是借款人还不上钱时，抵押物卖不掉、不值钱。住宅和商铺在 "风险可控性" 上的差距，直接决定了它们的贷款待遇。

1. 流动性天差地别：住宅 3 个月变现，商铺要等 1 年

银行给高抵押率的前提是 "抵押物好变现"，毕竟真到了追偿的时候，能快速卖掉回血才是硬道理。住宅的优势太明显了 —— 不管是刚需买房的年轻人，还是改善住房的家庭，都是潜在买家，受众基数大得很。我那朋友说，市中心的刚需住宅哪怕急售，3-6 个月基本都能成交，处置周期短、折价少。

但商铺完全是另一回事。想买商铺的大多是投资者或经营者，不仅要看地段商业氛围，还要算租金回报率、业态适配性，买家群体窄了一大圈。更麻烦的是，商铺通常最小分割单元都在 300 平米以上，总价高不说，带租约的商铺转让还容易引发纠纷。2025 年的数据显示，商铺的平均处置周期要 9-12 个月，要是赶上商业地产空置率高的时候，降价 20% 都未必有人问津。银行当然不敢给高抵押率，万一砸手里就亏大了。

 

2. 价值波动太剧烈：住宅抗跌，商铺看天吃饭

住宅自带民生属性，就算市场有波动，价格也相对稳得住，2025 年全国住宅空置率还不到 5%，需求基本盘很扎实。但商铺的价值完全跟着经济周期和业态兴衰走，疫情那几年，多少临街商铺因为经营不善贬值，银行手里的商铺抵押物估值直接缩水三成。
更关键的是两者的估值逻辑不一样：住宅用 "市场比较法"，参考周边近期成交价就行，简单透明；商铺得用 "收益法"，靠租金收益倒推价值，要是商铺空置几个月，估值能直接往下掉一截。银行给商铺定低抵押率，其实是留了安全缓冲 —— 就算未来贬值 20%，银行的贷款本金也还能覆盖风险。

3. 产权和成本埋 "暗雷"：商铺续期、交易都要花大钱

很少有人注意到，产权性质的差异早给两类房产的抵押待遇定了调。住宅是 70 年产权，《民法典》明确规定到期后续期成本低，交易时满 2 年还能免增值税，整个流程又省心又省钱。

但商铺是 40-50 年产权，续期要补缴评估价 30%-50% 的土地出让金，这笔钱可不是小数目。更坑的是交易税费，商铺转手时要交差额 30%-60% 的税费，一套 500 万的商铺，光税费可能就掏 100 多万，直接吓退不少买家。银行算过这笔账：就算真要处置商铺，扣除各种成本后，能拿回的钱可能比预期少很多，自然不敢多放贷。

 

三、商铺业主想多贷点？这 2 招比 "托关系" 管用

表哥后来不甘心，照着银行朋友给的办法调整了材料，额度真从 250 万提到了 300 万。其实商铺抵押不是死路，抓对银行的关注点就能争取更高额度。

1. 用 "经营流水 + 租金凭证" 证明稳定性

银行怕商铺价值波动，其实更怕借款人还不上钱。要是能拿出近 3 年的稳定经营流水（包括微信、支付宝的收款记录），再附上和租户签的长期租约、租金转账凭证，就能证明商铺有持续的现金流支撑。表哥就是补了餐馆的月度营收报表和商铺的 5 年租约，银行才把抵押率从 50% 提到了 60%。

2. 试试 "住宅 + 商铺" 混合抵押

如果手里既有住宅又有商铺，别分开抵押，打包做混合抵押更划算。住宅的高抵押率能拉平商铺的低抵押率，整体额度会比单独申请高不少。我朋友遇到过一个客户，500 万住宅 + 500 万商铺单独抵押只能贷 450 万 + 250 万 = 700 万，混合抵押后拿到了 800 万，就是因为银行综合评估后提高了整体抵押率。

最后说句实在话

银行的 "偏心" 本质上是风险定价的结果：住宅安全、好变现，自然能拿到高额度、低利率；商铺风险高、处置难，只能在额度上打折扣。要是你手里有商铺想抵押，别先抱怨额度低，先把经营流水、租约这些能证明 "稳定性" 的材料备齐，比啥都管用。

毕竟银行不是慈善机构，看得见风险、摸得着保障，才愿意多掏真金白银。

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