唯一住房也能被拍卖？房产抵押的 5 个 “常识误区”，正在坑普通人

提到房产抵押，不少人总觉得 “心里有谱”，靠着道听途说的 “常识” 做决定，可往往就是这些想当然的认知，让普通家庭在不经意间栽了大跟头。今天咱们就掰开揉碎了说，那些坑人的房产抵押 “常识误区”，到底藏着多少你不知道的真相。

误区一：唯一住房绝对不会被拍卖，再欠贷也安全

很多人觉得 “只有一套房，还不上钱法院也不能赶我走”，但现实并非如此。去年杭州李先生用唯一住房抵押贷 80 万，生意失败后房子还是被拍卖了。

2015 年最高法就明确，唯一住房可被执行：若申请执行人能为被执行人提供保障居住的房屋，或从房款中扣除 5-8 年租金，法院就可拍卖。唯一住房早已不是 “免拍金牌”，别再抱着侥幸心理。

误区二：抵押的房子，只要按时还利息就行，本金啥时候还都行

有人认为 “每月还利息就没事”，却没细看合同。王女士用房子抵押贷 100 万，约定 5 年后还本金，到期凑不出钱，银行直接要求结清，否则拍卖房子。

多数 “先息后本” 的抵押产品，合同会明确本金还款期限。如果借款人只还利息不还本金，一旦出现资金链断裂或者房产贬值，银行的风险会大幅增加。所以别以为按时还利息就万事大吉，一定要提前规划好本金的还款计划，避免因为违约被银行起诉。

误区三：房子市值越高，能贷到的钱就越多

张先生的房子市值 500 万，申请抵押贷却只拿到 200 万。其实银行放贷额度不只看市值，还要综合评估：房产类型（商铺抵押率低于商品房）、房龄（超 20 年可能降额或拒贷）、借款人征信与还款能力（逾期或收入不稳会降额）。市值高不代表能多贷，最终看银行综合评估。

误区四：把房子抵押给小贷公司，手续简单还快，不用太在意合同

急用钱时，有人觉得小贷公司审批快就选它，却忽略合同陷阱。赵先生抵押房子贷 50 万，合同写月利率 2%，还款时才发现有手续费、服务费等，实际年化利率超 36%，远超合法上限。

小贷公司虽然审批快、手续简单，但很多时候会在合同里隐藏各种额外费用，或者设置不合理的违约条款。比如有的合同会约定 “一旦逾期，每天按未还金额的 1% 收取违约金”，一旦借款人出现逾期，违约金会像滚雪球一样越滚越多。而且小贷公司的催收方式往往比较激进，一旦还不上钱，可能会面临暴力催收，甚至房子被非法拍卖。所以就算急用钱，也别轻易把房子抵押给不正规的小贷公司，一定要仔细审核合同条款，确认所有费用和还款细则，最好选择正规银行或者有资质的金融机构。

误区五：抵押后的房子，自己想怎么用就怎么用，和银行没关系

“房子虽然抵押给银行了，但还是我的，我想租出去、想装修，银行管不着吧？” 有这种想法的人，其实没搞清楚房产抵押后的权利归属。虽然抵押后房子的所有权还是借款人的，但借款人对房子的处分权已经受到了限制。

租房子最好告知银行（避免租赁权影响后续拍卖）；大规模装修（如拆承重墙）需银行同意（防止房子贬值影响债权）；二次抵押必须经原银行同意，否则无效。抵押房不能随心所欲用，要遵守合同、提前沟通。

房产是大多数普通家庭最重要的资产，一旦因为认知误区在抵押环节出了问题，很可能导致 “房财两空”。希望大家看完这篇文章后，能跳出这些 “常识误区”，在办理房产抵押贷款前，多了解法律规定和合同条款，多对比几家正规金融机构，谨慎做决定。

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