上海 1000 万房产只贷 500 万？内行人教你提额到 800 万

上周接待了一位浦东新区的张总，他在张江有套 1000 万的次新房，之前自己跑了 3 家银行，最多只给贷 500 万，利率还得 4.2%。他本来想拿这笔钱扩大公司经营，结果额度差一半，项目都快黄了。

后来通过朋友介绍找到我，我们团队给他做了一套提额方案，一周后审批通过，最终贷到 800 万，利率还降到了 2.55%。张总拿到批复的时候直感慨：“早知道找你们，也不用白跑那么多腿，还少贷 300 万！”

干贷款中介 13 年，我见过太多上海房东踩过 “额度不够” 的坑 —— 明明房子值 1000 万，自己办只能贷 500-600 万，白白浪费了房产的融资潜力。其实不是银行 “抠门”，而是大多数人不懂房抵的提额逻辑，没找对方法。今天就把压箱底的提额技巧分享给大家，尤其适合上海有房、想通过房抵融资的朋友。
 

一、先搞懂：为什么你的 1000 万房产，银行只给贷 500 万？

很多人觉得 “房子值多少钱，就能贷多少钱”，这其实是最大的误区。银行审批房抵额度，核心看两个关键指标：评估价和抵押率，再结合你的个人资质做综合判断。

张总一开始之所以只贷到 500 万，主要踩了 3 个坑：

自己找的评估公司，评估价只给了 850 万（实际市场价 1000 万），银行按评估价的 60% 批贷，自然只有 510 万；他的公司最近有一笔 30 万的信用贷没还清，负债比偏高，银行直接压了抵押率；申请时只提供了基础的房产证和流水，没补充房产增值证明、经营合同等材料，银行觉得还款来源不够稳定。

这其实是大多数人的通病：不懂评估价的博弈技巧、不会优化个人资质、不知道如何向银行证明 “你值得更高额度”。

 

二、提额核心逻辑：从 “评估价” 和 “资质” 双管齐下

想让 1000 万房产贷到 800 万，关键是做好两件事：把评估价做上去，把个人资质优化好。这两点做好了，提额就是水到渠成的事。

①评估价博弈：这 3 个技巧，让房子多 “值” 100 万

评估价是房抵额度的基础，评估价越高，额度自然越高。但评估不是 “漫天要价”，得用对方法，让银行和评估公司认可。

1、选对评估公司，优先银行合作机构

很多人会自己找第三方评估公司，结果评估价要么偏低，要么银行不认可，白花钱还耽误时间。其实最好的方式是让中介对接银行合作的评估机构 —— 这些机构更了解银行的评估标准，知道哪些因素能加分。

2、突出房产 “加分项”，这些细节别忽略

上海银行评估房产时，除了基础的面积、房龄，还会看重装修情况、配套资源、产权情况、房屋维护这些加分项，一定要提前准备好证明材料：

有些行为会直接拉低评估价，一定要提前规避：

房屋有抵押未结清，且负债过高；房龄超过 20 年，且没有做过翻新；小区周边配套不完善，或者有负面因素（如靠近高架、垃圾场）；产权不清晰，比如有共有产权人且意见不一致。

 

②资质优化：3 个维度，让银行愿意给你批高额度

评估价上去了，还需要个人资质 “匹配”，银行才会按高抵押率批贷。如果资质有瑕疵，哪怕评估价再高，银行也会压额度、提利率。

1、优化征信：逾期、负债是 “重灾区”

征信是银行审批的 “第一道门槛”。如果征信有逾期记录（尤其是近 2 年连续逾期），银行会直接降低抵押率；如果有多个信用贷、网贷未结清，负债比超过 50%，也会影响额度。

张总一开始就有一笔 30 万的信用贷未结清，负债比偏高。我们建议他先还清这笔信用贷，再申请房抵，同时提供了他近 3 年的银行流水（月均进账 50 万 +），证明还款能力。最终银行认可了他的资质，抵押率从 60% 提到了 80%。

这里给大家一个小建议：申请房抵前 3-6 个月，尽量保持征信干净，不要新增信用贷、网贷，及时还清逾期欠款，负债率控制在 40% 以内。

2、完善经营证明：个体户、企业主必备

上海的房抵政策对经营主体更友好 —— 有真实经营的个体户、企业主，抵押率比上班族高 10%-20%。如果没有经营主体，银行会按 “消费贷” 审批，额度低、利率高。

如果是上班族想办高额度房抵，可以提前 6 个月注册一个个体户（经营范围和贷款用途相关），或者挂靠在亲戚朋友的公司名下（提供劳动合同、在职证明）。同时要准备好经营相关的材料，比如营业执照、公章、近 1 年的经营流水、购销合同等，这些都能证明你的还款来源稳定。

3、明确贷款用途：合规且有前景

银行对房抵的贷款用途审核很严，只能用于经营周转、装修、购车、教育等合规用途，禁止流入房地产、股市。如果贷款用途不明确，银行会直接压额度。

建议大家申请时，提前准备好相关的证明材料：比如用于经营周转，就提供购销合同、订单；用于装修，就提供装修合同、报价单；用于教育，就提供学费缴费单。贷款用途越具体、越有前景，银行越愿意批高额度。

 

别轻信 “黑中介” 的 “高评高贷” 承诺：有些中介说能帮你把评估价做翻倍，其实是违规操作，一旦被银行发现，会直接拒贷，还会影响你的征信；申请时一定要如实提供房产、资质、贷款用途等信息，隐瞒负债、逾期等情况，只会得不偿失；

短期内频繁申请多家银行的房抵，会导致征信查询次数过多，银行会认为你资金紧张，反而会压额度；

干贷款中介 13 年，我见过太多上海房东因为不懂政策、找不对方法，白白浪费了房产的融资潜力。其实 1000 万的房产贷到 800 万，并不是遥不可及的事，关键是要掌握评估价博弈和资质优化的技巧，找对专业的人帮忙。

如果你在上海有房，想办房产抵押贷款，却不知道自己的房子能贷多少、利率多少，或者想提高额度、降低利率，都可以找我聊聊。我们团队深耕上海房抵行业 13 年，熟悉浦东、徐汇、静安等各个区域的房产评估标准和银行政策，能根据你的具体情况，定制专属的提额方案。

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