上海住房抵押攻略：征信有小逾期也能批的实操法

上周帮闵行春申的张姐办自住房抵押，她一开始愁得睡不着 —— 信用卡有 3 次逾期，最长 12 天，总担心银行直接拒贷。结果按我给的方法准备材料、跟银行沟通，7 天就批下来 800 万，年化才 2.35%。

其实办理房产抵押贷款，很多房主都栽在 “征信小逾期” 上：有的是忘了还信用卡几十块，有的是房贷晚还了几天，还有的是不知道年费没交导致逾期。大家总觉得 “征信有污点就没戏了”，但我经手 100 多套房抵案例，负责任说：只要是 “非恶意小逾期”，找对方法就能批，甚至不影响额度和利率。

一、先搞清楚：闵行银行眼里，哪些 “小逾期” 能救？

首先得明确边界 —— 不是所有逾期都能通融，主流银行对 “小逾期” 的定义很统一，先对号入座：

1. 可通融的 3 类小逾期（占比 90%）

信用卡 / 网贷逾期：单张卡逾期≤3 次，每次逾期天数≤30 天，且逾期金额＜1000 元（闵行银行最宽容的情况）；

房贷 / 车贷逾期：1 年内≤2 次，每次≤15 天（毕竟是抵押本人房产，银行会酌情放宽）；

非恶意逾期：比如年费忘记交、银行账单未收到、疫情封控期间无法还款（闵行 2022 年有不少这类案例，银行认可度高）。

2. 基本没救的逾期（别浪费时间）

逾期连续超过 3 次，或累计超过 6 次（即 “连三累六”）；单笔逾期金额≥5000 元，且逾期天数＞30 天；逾期记录在近 6 个月内（银行看近半年征信最严）。

 

二、实操第一步：材料准备抓 4 个关键，闵行银行直接加分

征信有小逾期，材料就得 “补短板”—— 不仅要准备常规材料，还要针对性准备 “佐证材料”，让银行相信你是 “非恶意逾期”，且有还款能力。

1. 核心材料：常规材料不能少（基础分）

房产相关：房产证（闵行老房子要注意，房龄超过 20 年的老公房，需额外提供房屋安全检测报告，七宝、航华很多老房都要补这个）、户口本、结婚证（离异的要带离婚证 + 离婚协议，明确房产归属）；

个人相关：身份证、近 6 个月银行流水（闵行银行偏爱工资流水或经营流水，个体户可以用对公流水 + 微信 / 支付宝流水佐证）；

用途材料：装修合同、进货合同、经营计划书（不能写 “炒股、买房”，闵行银行对资金用途查得严，最好是实体经营或装修，我帮客户做的装修合同通过率最高）。

2. 加分材料：逾期佐证是关键（救命分）

逾期情况说明：手写 + 签字按手印，别写空话！要包含 “逾期时间、金额、原因、已结清证明、后续还款承诺”。比如：“2023 年 5 月因疫情封控（附闵行区封控通知截图），忘记偿还 XX 信用卡 580 元，逾期 8 天，已于 2023 年 5 月 15 日结清（附结清截图），后续已设置自动还款，无再逾期可能”；

还款能力强化：如果是上班族，带劳动合同 + 社保缴纳证明（闵行国企、事业单位员工加分）；如果是个体户，带营业执照（满 1 年以上最好，不满 1 年的可以用经营流水补充）；

资产佐证：除了抵押房产，有车、理财、存款的可以带上，让银行觉得你 “有实力还款，只是偶尔疏忽”。

 

三、实操第二步：跟闵行银行沟通，2个技巧直接提高通过率

材料准备好，沟通就是临门一脚。我跟工行、建行、中行闵行支行的客户经理聊过很多次，他们其实不排斥 “小逾期”，但反感 “隐瞒” 和 “说不清”。

1. 先找对支行，别瞎跑

不同支行对逾期的容忍度不一样，建议先找中介对接支行客户经理，提前沟通逾期情况，别自己直接跑银行 —— 很多客户经理忙，没耐心听你解释，直接就拒了。

2. 沟通时抓重点，别啰嗦

跟客户经理沟通，核心说 3 句话：

“我这是小逾期，不是恶意拖欠”（先定性）；

“逾期原因是 XX（比如疫情封控、账单没收到），已经结清了”（讲清原因 + 结果）；

“我现在流水能覆盖月供的 2 倍以上，还有 XX 资产，还款没问题”（秀还款能力）。
 

四、闵行房主避坑提醒：这 5 个细节，决定你能不能批

逾期一定要结清！没结清的小逾期，再小也没用，银行直接拒；别频繁查征信！办抵押前 3 个月，最多查 1 次征信，查多了银行会觉得你 “急用钱，风险高”；

老公房注意房龄！房龄超过 25 年的老公房（比如莘庄的莘松一村、二村），即使逾期没问题，也可能被压额度，建议提前找评估公司预评估；

流水别造假！现在会查流水真实性，比如工资流水会打电话给公司核实，造假直接黑名单；别同时申请多家银行！同时找 2 家以上银行申请，征信会出现 “多头查询”，银行会怀疑你资金链有问题，最好是先锁定 1 家，没批再换。

如果你征信有小逾期，不知道能不能办抵押，或者不知道怎么准备材料、对接银行，直接私信我 “闵行征信”，我帮你免费评估逾期情况，匹配最优银行方案，全程指导材料准备和沟通，让你少走弯路、快速获批。

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