上海房产抵押贷款，需要提前了解什么？

“2026利率降了吗？”“我家老破小能贷多少？”“60岁以上还能办吗？”最近总收到这种问题，毕竟在上海，一套房就是一笔大额现金流，不管是生意周转、家庭应急还是资产优化，房产抵押都是很多人的首选。

但这行水真的深，政策又更新快，稍不注意就踩坑。今天就把2026最新政策、核心知识点和避坑指南一次性说透，全是干货，建议收藏转发！

一、先划重点：2026上海房抵最新政策

今年政策调整还挺多，尤其是利率和申请门槛，对很多人来说是利好：

1. 利率再降！长期利率仅2.35%，多数客户都能申请到。

2. 额度上限提高，评估更灵活
现在最高可贷3000万，住宅类普遍能贷评估价的70%-80%，优质学区房、核心区次新房甚至能接近90%；商业类房产（商铺、写字楼）一般50%-60%。而且现在支持线上评估，不用上门，省了不少麻烦。

3. 年龄限制放宽，60岁以上无需子女共借
之前很多银行要求60岁以上必须子女共同签字，今年这个限制放开了，只要资质达标，60岁以上老人单独申请也能过，对长辈们来说太友好了。

4. 接受新变更公司、新房产证
之前办经营贷，通常要求营业执照满6个月以上，现在部分银行接受新变更的公司；刚拿到房产证的新房，也能直接申请抵押了，不用等满1年。

二、核心问题：你的房子能贷多少钱？

很多人最关心“我家房子能贷多少”，其实核心就看两个因素：房产评估价×抵押成数，再结合你的个人资质。

先给大家算个直观的例子：
一套市值1000万的住宅，银行评估价一般是市场价的80%-90%，也就是800万-900万。按70%的抵押成数算，能贷560万-630万；如果是优质客户，能提到80%，最高可贷720万。

这里要注意两个关键：

1. 房产类型影响大：住宅＞别墅＞商业房产
住宅是最吃香的，抵押成数最高；别墅次之，一般70%-80%；商业房产因为流动性差，成数最低，还要看地段，远郊商铺可能只能贷50%以下。

2. 区域分化明显，远郊“老破小”要谨慎
现在上海房价是“冰火两重天”，核心区（黄浦、静安、徐汇、陆家嘴）的优质房产评估价坚挺，甚至微涨；但奉贤、金山、临港等远郊，还有没学区加持的“老破小”，评估价可能下跌10%-20%，贷款额度自然也会缩水。如果手里是这类房产，要提前降低预期。

三、申请条件：这5点不满足，再优质也会被拒

政策再宽松，也不是人人能过，这5个核心条件必须达标：

1. 房产要“干净”：产权明晰，没有纠纷，能正常上市交易；房龄一般不超过30年，部分银行接受20年以内的老房，远郊老破小可能被拒。

2. 个人资质过关：年满18岁，有完全民事行为能力；征信良好，近2年不能有连续逾期，逾期次数不超过20次，当前不能有欠款；收入流水要覆盖月供的2倍以上，负债率不能超过70%。

3. 贷款用途合法：消费贷只能用于装修、购车、教育等，单笔超100万要受托支付；经营贷要提供真实企业材料，不能用于炒股、炒房等违规用途，否则银行会抽贷。

4. 材料要齐全：身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、流水、用途证明（装修合同、购销合同等），经营贷还要加营业执照、纳税证明。

有些银行利率低，但审批严、放款慢，急用钱的话可能耽误事；有些机构放款快，但利率高、隐性成本多。要根据自己的需求选，比如急用钱可以选审批快的股份制银行，长期用可以选利率低的国有大行。

办理前一定要多对比3家以上银行或正规机构，不要轻信中介的“包过”承诺，所有条款都要写在合同里，避免口头约定。如果不知道自己的资质能申请哪家，也可以先做线上预审，心里有底再上门。

关于上海房产抵押，你还有什么问题？评论区留言，我来解答！

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