别再以为老破小只能贷 4 成，2026 年股份制银行悄悄开了 1 个口子

一、写在前面

最近与几位银行个贷老师交流时聊到一个细节：同样是房龄 30 年以上的老破小，贷款成数可以从 4 成到 7 成不等。差距到底在哪？
这里有一个误区需要避开——很多业主以为"房龄超 30 年"就直接被拒，实际情况更复杂一些。四大行普遍对老破小的成数控制较严，3-4 成是常见结果；但部分股份制银行针对上海几个核心区的老房子另有口径，6-7 成并非不可能。

二、案例：徐汇 58 ㎡ 老破小，贷出 7 成

近期咨询我的客户中，有一位徐汇区的业主，房屋是 1985 年建的老公房，户型 1 室 1 厅，面积 58 ㎡。评估公司给出的评估总价 285 万，按 7 成可贷约 199 万，最终某股份制银行批复了 195 万，3 年期经营贷利率落在 2.34%-2.5% 区间。
很多人会觉得奇怪——这种房子按四大行的标准，3-4 成比较常见，为什么他能拿到 7 成？

三、共同点之一：地段稀缺性

第一个共同点是地段。这位徐汇客户的房子位于衡复风貌区附近，距离地铁站 300 米以内，板块内新房供应几乎为零，二手成交活跃。
对银行来说，这种标的即便房龄老，处置时也容易找到买家。地段决定了银行评估时的"折价空间"——同一栋楼，同样的房龄，位于内环核心区与外环的评估价可以差出 20%-30%。

四、共同点之二：学区稳定性

第二个共同点是学区。这套 58 ㎡ 的老公房，对口的是徐汇区一所排名前列的小学，每年招生都接近饱和。
学区决定了流动性。银行在评估老破小时，最关心的不是房子新不新，而是"未来 5-10 年内能不能卖出去"。有稳定学区的房子，处置难度比无学区低很多。

五、共同点之三：产权干净

第三个共同点是"满五唯一"。这位业主名下这套房子从 2018 年购入至今，没有二次交易记录，也没有抵押、查封等任何状态。
产权干净降低了银行的处置成本。如果房子之前被反复抵押或多次转手，银行在风控上会打折扣。

六、第二个案例：浦东老房子，5 成变 6.5 成

另一组客户是浦东塘桥附近的业主，户型 2 室 1 厅，面积 72 ㎡，评估总价 350 万。该房子原以为只能按 5 成批，结果换了一家股份制银行，最终批复了 227 万，相当于 6.5 成。
区别在于：原贷款的银行对房龄超过 30 年的标的折价较狠，而新银行参考了同小区近期成交价，给了更贴近市场的评估。3 年期经营贷利率落在 2.4%-2.5% 区间。

七、申请建议与说在最后

如果你手里的老破小想拿比较高的成数，可以参考以下动作：

• 先做一次"评估价比对"，至少找两家评估公司，看谁的报价更贴近市场。
• 不要只看四大行，多问几家股份制银行的个贷经理。
• 如果房子是学区房，把"学区对应学校"明确写进申请材料。
• 准备好原值发票、契税证明、满五唯一的产权证明等。

老破小不是"贷不了"，而是"看谁贷、怎么看"。2026 年上海几个核心区的老房子，股份制银行的口子确实比往年开得大一些，但每个口子都有对应的客户画像，不是所有人都能匹配上。
风险提示：不同银行、不同网点的审批口径存在差异，具体以贷款行终审意见为准。

更多贷款信息咨询请拨打服务热线：4009920072。
·或直接拨打信贷经理移动专线：13524549642（微信同号）。
·您还可以添加信贷经理微信进行直接咨询
聚融网：专注于房产抵押贷款、信用贷款、企业贷款等贷款服务更多信息请上rongziw.com

【版权及免责声明】凡注明 “聚融网原创”之内容，未经聚融网授权，任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或采取其他方式使用上述作品。已获授权的，注明来源聚融网。违反上述声明对聚融网合法权益造成侵害的，将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考，不构成操作建议。