别再被"商铺抵押 7 成"骗了，2026 年这类房产实际拒贷率高达 60%

一、认知反差

如果你最近了解过抵押贷，可能会注意到一个奇怪的现象：商铺抵押的利率比住宅只高 0.3 个百分点（住宅经营贷大致 2.34%-2.5%，商铺商业房产大致 2.7%-3.5%），但实际拒贷率却差出 4 倍以上。
问题不出在利率，而出在评估逻辑和退出机制。

二、利率不是决定因素

央行 2026 年一季度货币政策执行报告显示，主要金融机构商业地产贷款加权平均利率大致在 3.2%-3.6% 区间。表面看，与住宅经营贷相差并不悬殊。
但从审批通过率看，根据国家金融监督管理总局披露的数据，部分股份制银行 2025 年商业房产抵押贷的拒贷率超过 60%，而住宅抵押贷的拒贷率普遍在 12%-18%。

三、为什么拒贷率差距这么大

商业房产拒贷率偏高的核心原因有 3 个。
第一个是流动性差。商铺、写字楼的交易周期普遍是住宅的 2-3 倍，一旦违约，银行处置周期长、成本高。
第二个是租金回报率下行。根据国家统计局 2025 年发布的数据，一线城市商铺租金回报率从 2019 年的 4.5%-5.2% 降至 2025 年的 2.8%-3.5%，覆盖贷款利息的能力下降。
第三个是评估价波动大。链家、贝壳等机构对商业房产的评估模型差异显著，同一套商铺在不同银行的评估价可以差出 30%。

四、案例：望京商铺抵押 800 万只批 400 万

近期咨询我的客户中，有一位北京朝阳的业主，名下是望京片区的一套沿街商铺，户型为底商，面积 120 ㎡，评估公司给出的评估总价 800 万。
他原本希望按 7 成批 560 万，但实际问了三家股份制银行后，一家批了 480 万（6 成），另一家只批 400 万（5 成），第三家介于两者之间。最终他选了利率 3.1%、额度 400 万的那家，月供压力低于自己的预期。
该客户最终批复的年化利率为 3.1%，期限 5 年，落在 2.7%-3.5% 的商业房产区间内，按月付息到期还本。

五、商铺的"二抵"是个误区

另一个需要避开的误区是"商业房产可以二抵"。事实上，2026 年多数股份制银行对商铺、写字楼的二抵业务基本停做，除非走非银通道，但利率会跳到 4% 以上。
如果你手里的商铺已经有一笔抵押贷款，想再做一次抵押套现，难度比住宅高得多。四大行目前对商业房产二抵的态度也偏谨慎。

六、申请建议

如果你确实需要用商铺做融资，可以参考以下动作：

• 优先考虑股份制银行中专门做商业地产的部门，部分股份行对优质商圈的商铺有专门政策。
• 提前 6 个月维护好对公账户的经营流水，这是银行判断"经营性"的关键。
• 准备好近 3 年的租金合同、租户信息、缴税记录等。
• 接受"打 8 折"的心理预期，商铺实际批复成数普遍低于评估价的 6 成。

七、说在最后

商铺抵押看起来利率友好，但拒贷率和批复成数都对业主不友好。如果你持有的是核心商圈的成熟商铺，融资难度相对较低；如果是远郊或新兴商圈的商铺，建议先想清楚"是否真的需要做抵押"。
风险提示：商业房产抵押贷的具体审批口径因行而异，建议以贷款行终审为准。

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