01、央企地产加速融资，因城施策。
   根据财联社4月20日报道，多家央国企公布了融资计划。保利置业、华润置地、华发集团、首开股份四家企业4月18日、19日先后发布融资安排，融资总额超100亿元。其中，保利置业拟发行2022年第一期中票，发行金额20亿元；华润置地拟发行不超过50亿元公司债；华发集团拟发行2022年度第五期超短期融资融券，金额10亿元；首开股份拟发行2022年第一期公司债，规模不超过23.2亿元。据上述央国企披露的信息，其融资主要用于项目建设、偿还公司有息债务及补充流动资金。随着多家央国企开启逆势扩张步伐，使其债务规模有所增加.........
    同步4月18日中国人民银行、国家外汇管理局印发23条金融政策支持实体经济，其中（十三）完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。（来源人民网）
02、北京房产抵押贷款政策      随着“房住不炒”政策继续加强落地，最近1年很多加杠杆周期的客户，想获得低息贷款是越来越难，我们以宇宙银行为例，过去从欢迎您买房支持按揭贷款，支持接力贷等，到现在对于买房客户越来越排斥，如果您企业有经营买套房子还好说，如果单纯就房子多负债多想获得3.4%-3.7%经营贷款，已经越来越难了。
      2021年10月开始，北京部分银行和外地银行逐步放宽对自有资金全款购房和商业办公抵押贷款政策，其中最核心目的：用于企业经营贷款和实体经济发展，特别是扶持中小微企业，希望通过有力措施实实在在帮助小微企业获得低成本融资贷款，比如：100万贷款，过去可能贷款利息1年为6万左右，现在只需要3.5万，成本下降幅度非常大。
 

如图，从统计10家银行最新政策来看，利率越低对企业经营要求越高，企业经营时间越长对公流水越多，如果有专精特新企业证书能获得低利率贷款机会越大，在风控方面2022年多家银行对于客户资产负债比都会控制70%以内，对于亮点突出企业比如：生物医药，智能制造，科技企业等最高可以获得90%贷款支持。
03、北京买房常见三个特点
最近5年随着粉丝咨询房产抵押贷款业务增加和经常对粉丝固定资产评估，产品部通过汇总北京，上海，武汉三个城市，我们发现一个共同的特点：
1、3-5年置换一次
在买房过程中，部分改善族购房者在交易中走了很多弯路，买一套不完美，然后再买一套.......在追求品质和价格的路上一直换着，基本3-5年就要置换一次。
最常见改善族换房：同样一个小区2居变三居，除了面积要比原来的大，换个学区房孩子上学。现在住地方总感觉需求没得到满足，车位、花园、物业、人车分流、交通便利等。
所以，改善族换房一定要弄清楚自己真正的需求，如果经济实力够换房提前规划5年以上，毕竟每一次交易产生的税费以及房价涨跌的损失，都是自己家庭财富的损失！
2、银行贷款政策在变而您没变
北京3.17以后随着银行对购房按揭贷款政策调整，很多粉丝在北京买二套房基本首付需要60-80%，很多粉丝还是传统思维模式，通过办理个人信用贷款，信用卡等等，有的客户为了置换房产想省钱，办个200万信用贷款拿去还房产按揭贷款...........这些购房思路都是错误的。
2021年随着新一轮银行对购房贷款政策调整，我们以国有四大行为例：如果您在办理购房按揭贷款之前，最近6个月有新增房产贷款和信用贷款负债比较多，可能会直接拒贷，所以通过信贷购房这样的操作需要停下来，风险很大。
3、房产多多负债多
买房一定把金融贷款杠杆控制在70%以下，很多粉丝客户房子虽然多，但是负债也特别多，比如3套房分别在三个银行都有贷款，而随着地产政策调控，比如“三限两提高”的限购、限贷、限售，提高首付比例、提高贷款比例等，未来一定会把您挤出去。
04、在北京，给改善换房的建议
     根据最近2年调研和统计数据，我们总结了以下改善族换房的需求：地段、高居住品质、增加居住面积、孩子教育需求、资产保值增值，随着北京产业优化和发展方式转变，大家会发现：在北京买房已经从普涨，到三七分化趋势，别人的房子都在大幅度的涨，而我的房子却常年原地不动，甚至还略有下降，那么在这个时候您就要注意优化一下资产配置。我们举例说明：
案例一：昌平区中央别墅区客户2012年左右花1000万买的别墅，2020年卖的时候大概为2100万。
案例二：朝阳区双桥2016年左右花600万买的住宅，2020年卖的时候大概为580万。
这样的案例特别多，随着北京早已经进入存量二手房交易为主的市场，市场上能够供给的优质改善房源非常有限，买房的时候需要从：有学区属性+产业支撑+优质区域+商业配套，多维度出发，这里给改善换房几点建议：
1. 非学区房老破小，建议尽快换掉
因为，未来这样的房子将越来越难出手，银行贷款也越来越不友好。
2. 换房地段优先，如果能带学区属性则更优
如果是换房建议地段优先，2000年以后的房产比较好，如果能带点学区属性就更好了，绝对跑赢大盘。如果需要咨询欢迎预约咨询。
3. 北京不要去买郊区别墅
别墅对于改善族来说，由于金融属性比较差我们不建议购买，从目前统计来说郊区别墅最近5年涨幅比较小，部分板块还阴跌，所谓“价格洼地”可能是坑（如果单纯考虑住，可以忽略本条内容）
4.  选择成熟商圈比概念规划重要
改善族客户买房需要根据自己的工作单位选择优质商圈，很多概念规划可能很美好，但是随着住宅市场饱和，未来可能会出现不确定因素，比如通州，大兴区等未来规划很好，但是市场不确定因素加大。
5. 多学金融政策，规划好现金流
改善族要购房，提前半年规划，想好买哪里，包括如何凑购房资金，有时候买卖房产技巧比较重要，提前针对换房需求进行排序，然后再进行房源筛选、优选。虽然想买的房子不可能是完美的，总会有一点不如意的地方，但是有充足现金流选择权就多了。
05、在北京，改善换房新思路
一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比去年下降13.8%；销售金额29655亿元，同比去年下降22.7%，超过五分之一。销售面积和销售金额呈现“双跌的局面”。同样是北京一季度小阳春交易量同步前几年也回落不少。
同样在银行贷款方面：随着银行政策调整，银行对于多头借贷政策收紧已经蔓延到中小微房产客户，看起来银行都推出了扶持中小微企业3-10年无本续贷业务，但是如果年审不过关贷款一样需要归本，只是目前一直有小微企业再贷款政策支持。
因此，在北京从长远考虑，新的换房思路应该是：
同样三套房产资产2500万，从银行能1000万贷款支持，不如整合下换一套2500万大平层高端住宅，这样操作有以下好处：
1、解决自己居住环境，告别老破小房产。
2、增强金融属性，未来大房子上涨概率更大。
3、银行贷款一步到位，申请一次就可以贷款房产评估70%
4、对于北京购房者，还可以腾出一个购房指标。
本次随着房地产融资加速，疫情逐步退去，银行对于真实经营小微企业新购置房产已经全面放宽融资标准，如果您未来3-6个月有置换房产计划，需要抓紧时间安排日程，在购房过程中，如果您想知道自己买的这个地段，小区房产真实成交价格，欢迎和我们预约咨询评估，每个粉丝限3-5次评估........
最后祝大家2022早日买到理想房产.......
 
 

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